هزینه سربار وام مسکن - لیسون

تازه ترین آنالیز های دنیای اقتصاد از شرایط خانه اولی ها و تقاضای مصرفی احتیاجمند استفاده از وام برای خرید مسکن نشان می دهد، هم اکنون حول و حوش 30درصد از ارزش کل وامی که زوجین برای خرید مسکن به آن دسترسی دارند، صرف هزینه های دریافت این وام می گردد و عملا و در برترین حالت تنها 70درصد از رقم کل وام برای خرید مسکن باقی می ماند. این در حالی است که 100درصد این هزینه ها قبل از دریافت وام از متقاضی دریافت می گردد؛ متقاضی ای که اگر منابع اقتصادی کافی برای خرید مسکن در اختیار داشت، احتیاجی به دریافت وام و استفاده از تسهیلات بانکی نداشت. اما عملا این متقاضی که تشکیل دهنده مصرفی ترین گروه تقاضای حاضر در بازار ملک است، قبل از دریافت وام و دسترسی به آن باید ارقام قابل توجه و سنگینی را پرداخت کند.

این ارقام را بیش از آنکه بتوان به عنوان هزینه دریافت تسهیلات بانکی نامید در واقع در حکم عوارض خرید خانه اول برای مصرفی ترین شکل تقاضای مسکن است. درحالی که تقاضای سرمایه ای و سفته بازی به دلیل بی احتیاجی از وام مسکن برای خرید خانه، عملا با هزینه صفر، اقدام به خرید مسکن می نماید.

هزینه خرید خانه با وام

مصرفی ترین شکل تقاضای مسکن در شهرها یعنی خانه اولی ها و دسته ای دیگر از تقاضای مصرفی اما غیر خانه اولی خرید آپارتمان در حالی به وام بانکی برای پوشش بخشی از هزینه های خرید واحد مسکونی مورد نظر خود احتیاج دارند که فرایند خرید مسکن از سوی این متقاضیان با نوعی دوگانگی همراه شده است.

درحالی که این گروه از متقاضیان، حقیقی ترین ومصرفی ترین تقاضای مسکن را تشکیل می دهند و به دلیل عدم قدرت خرید کافی برای صاحبخانه شدن به حمایت ها و تسهیلات ویژه احتیاج دارند؛ اما عملا، سیستم حمایتی در نظر گرفته شده برای آنها در قالب پرداخت وام بانکی، از همان ابتدا حدود 30درصد از تسهیلات خرید مسکن را می بلعد. این هزینه شامل خرید اوراق برای دریافت وام و بعلاوه هزینه های صدور سند رهنی برای نهاده شدن واحد خریداری شده در رهن بانکی است که متقاضی اقدام به دریافت وام خرید مسکن از آن نموده است. در این میان بعضی از هزینه های کمتر شامل چند مورد کارمزد بانکی در هر مرحله از انجام فرآیندهای دریافت وام نیز وجود دارد که متقاضی برای دسترسی به وام باید آنها را نیز پرداخت کند.

قیمت اوراق در قله تاریخی

آنالیز ها از ثبت قله تاریخی قیمت اوراق در تیرماه به لحاظ میانه قیمت ماهانه هر فقره اوراق 500هزار تومانی وام مسکن خبر می دهد. میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در اولین ماه از تابستان1401، از قله تاریخی عبور کرد. میانه قیمت هر فقره اوراق در این ماه به مرز 137هزار تومان رسید. پیش از این قله تاریخی ماهانه قیمت اوراق مربوط به اسفند1400 با میانه قیمت 136هزار تومان به ازای هر فقره اوراق 500هزار تومانی بود. میانه قیمت هر فقره اوراق 500هزار تومانی وام مسکن در سال گذشته-سال 1400- معادل 78هزار تومان بود. در چهار ماه اول سال جاری این مقدار به 116هزار تومان رسید. میانه قیمت هر فقره اوراق وام خرید مسکن تیرماه سال جاری به بالاترین سطح به لحاظ تحولات ماهانه قیمت اوراق رسید و قله 137هزار تومانی را تجربه کرد. این در حالی است که برآوردها نشان می دهد میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در 15روز اول مردادماه سال جاری در سطح 135هزار و 500تومانی نهاده شد.

با محاسبه سطح حول وحوش قیمت 130هزار تومانی اوراق وام مسکن، هم اکنون حدود 30درصد از مبلغ 480میلیون تومان وام خرید مسکن زوجین در تهران برای خرید اوراق هزینه می گردد.

هم اکنون زوجین متقاضی خرید مسکن در شهر تهران می توانند 480میلیون تومان وام بانکی دریافت نمایند. این در حالی است که برای دریافت این وام به ازای هر یک میلیون تومان، دو فقره اوراق باید خریداری گردد.

هم اکنون برای دریافت وام 480میلیون تومانی خرید مسکن در شهر تهران زوجین باید معادل 960فقره اوراق به ارزش هر فقره حول و حوش130هزار تومان خریداری نمایند. در واقع هزینه خرید اوراق برای متقاضیان این وام معادل 125میلیون تومان است که 26درصد از رقم کل وام محسوب می گردد. این در حالی است که علاوه بر هزینه خرید اوراق که در همان زمان ابتدای درخواست متقاضی برای دریافت وام باید تامین و پرداخت گردد، در فرایند دریافت وام، مبالغی نیز تحت عنوان کارمزد از متقاضیان دریافت می گردد.

اما هزینه دریافت وام برای متقاضیان خرید مسکن تنها به هزینه خرید اوراق محدود نمی گردد. متقاضیان در زمان دریافت وام که روز انتقال سند رسمی از فروشنده به نام آنهاست نیز هزینه سنگینی را بابت صدور سند رهنی پرداخت می نمایند. سند رسمی، سند غیر از سند اصلی مالکیت است که برای فرد خریدار صادر می گردد. این سند در واقع برای ارائه به بانک وام دهنده صادر می گردد و تا زمان تسویه حساب و بازپرداخت کامل وام از سوی متقاضی، نزد بانک باقی می ماند. به این سند سند رهنی گفته می گردد و هزینه ای را که بابت صدور این سند از متقاضی دریافت می گردد، هزینه ترهین می گویند.

برآوردهای دنیای اقتصاد با استناد به فرمولی که بر مبنای آن سند رهنی صادر می گردد نشان می دهد هم اکنون هزینه صدور سند رهنی برای زوجین وام گیرنده در شهر تهران (زوجینی که وام 480 میلیون تومانی دریافت می نمایند) معادل 14میلیون و 340هزار تومان است. این در حالی است که هزینه صدور سند رسمی (سند اصلی و غیررهنی که برای خریدار صادر می گردد)، برای یک واحد مسکونی معمولی و متعارف در شهر تهران با مساحت 70مترمربع، از قرار قیمت هر مترمربع 41میلیون تومان (معادل میانه قیمت مسکن در تهران) و ارزش کل حول و حوش 3میلیارد تومان رقمی حدود 3میلیون تومان است. مشاهده می گردد که هزینه صدور سند رهنی به مراتب و با اختلاف چند برابری بیشتر از هزینه صدور سند اصلی مالکیت فرد خریدار و وام گیرنده است.

دلیل این موضوع آن است که هزینه انتقال سند اصلی یا سند مالکیت که برای همه افراد در زمان انتقال مالکیت رسمی صادر می گردد بر مبنای قیمت منطقه ای مسکن محاسبه می گردد؛ قیمت منطقه ای حدود دو تا سه درصد قیمت روز واحدهای مسکونی است.

اما هزینه سند رهنی برمبنای مجموع رقم اصلی وام به علاوه سود آن، محاسبه می گردد. اصل وسود وام 480میلیون تومانی برای متقاضیان و وام گیرنده ها رقمی حول و حوش یک میلیارد و 250میلیون تومان می گردد که هزینه سند رهنی براساس آن محاسبه و از فرد وام گیرنده اخذ می گردد. این هزینه هم اکنون حول و حوش 14 میلیون تومان است. مجموع هزینه های دریافتی از فرد متقاضی وام گیرنده، یعنی هزینه 125میلیون تومانی خرید اوراق به علاوه هزینه 14میلیون تومانی تنظیم و صدور سند رهنی و هزینه 3میلیون تومانی صدور سند مالکیت به نام خریدار، معادل حدود 30درصد از مبلغ کل وام را شامل می گردد و رقمی حول و حوش 142میلیون تومان می گردد. این در حالی است که در این برآورد هزینه ای، هزینه های مربوط به پورسانت واسطه های ملکی که در ابتدای کار و در زمان تنظیم مبایعه نامه (زمان توافق فروشنده و خریدار و پس از پرداخت اولین مرحله از بهای آپارتمان)، از طرفین دریافت می گردد، لحاظ نشده است و تنها هزینه های دریافت وام مسکن و هزینه انتقال سند رهنی و سند مالکیت محاسبه شده است. از سوی دیگر هزینه های دریافت وام مسکن، به ویژه هزینه سنگین صدور سند رهنی هزینه ای است که عمده وام گیرنده ها از آن اطلاع ندارند؛ اما از هزینه مربوط به پورسانت یا حق کمیسیون واسطه ها آگاه هستند.

غافلگیری وام گیرنده ها

آنالیز ها نشان می دهد تعداد قابل توجهی از متقاضیان دریافت وام که بخش عمده آنها برای اولین بار برای خرید مسکن وارد بازار شده، خانه اولی و متقاضی دریافت وام هستند در فرایند دریافت وام دست کم با دو مرحله غافلگیری همراه می شوند.

مرحله اول غافلگیری آنها در روبروه با هزینه خرید اوراق است که هم اکنون هزینه ای بسیار سنگین است. مرحله دوم نیز غافلگیری آنها در روبروه با هزینه پیش بینی نشده برای صدور سند رهنی در آخرین مرحله خرید مسکن یعنی در زمان انتقال رسمی مالکیت از فروشنده به خریدار است. بسیاری از افرادی که برای خرید خانه احتیاج به دریافت وام دارند از هزینه اوراق اطلاع ندارند و حتی بعضی از آنها نمی دانند که برای دریافت وام باید اوراق بخرند و بعد از خرید خانه و مراجعه به بانک برای ارائه درخواست وام است که با ضرورت خرید اوراق و پرداخت هزینه سنگین برای آن روبه رو می شوند. در سال های قبل که میانه قیمت اوراق در کانال های معقول 60 تا 70هزار تومانی قرار داشت، این غافلگیری کم اهمیت تر بود؛ اما هم اکنون و با عبور قیمت هر فقره اوراق از مرز 130هزار تومان به دلیل آنکه هزینه خرید اوراق بسیار زیاد است، این غافلگیری شدیدتر و شوک آورتر شده است.

به ویژه اینکه، مطابق با روال قانونی و رویه بانکی، این هزینه قبل از واریز وام و در همان ابتدای تشکیل پرونده وام از فرد متقاضی دریافت می گردد. اما غافلگیری دوم که به منزله ضربه نهایی به وام گیرنده تلقی می گردد، هزینه صدور سند رهنی است. بخش زیادی از وام گیرنده ها تا قبل از روز انتقال سند، از ضرورت و فرایند صدور سند رهنی اطلاع ندارند و تصور می نمایند تنها قرار است هزینه صدور سند مالکیت (هزینه حدود 3میلیون تومانی برای واحد معمولی 70میلیون تومانی که در بالا به آن اشاره شد) را پرداخت نمایند. اما در همان روز و در فرآیند انتقال مالکیت، با هزینه سنگین صدور سند رهنی روبرو می شوند. در روز انتقال مالکیت رسمی از فروشنده به خریدار، نماینده بانک وام دهنده چک حاوی مبلغ وام را که به نام فروشنده صادر شده است به فروشنده ارائه می نماید. در مقابل سندی با عنوان سند رهنی تنظیم شده و تا زمان بازپرداخت کامل وام و تسویه حساب وام گیرنده با بانک، نزد بانک به عنوان وثیقه باقی می ماند.

این در حالی است که مبلغ 80میلیون تومان از وام 480میلیون تومانی که در واقع وام جعاله مسکن است که همزمان با وام خرید 200میلیون تومانی به زوجین پرداخت می گردد، معمولا یک روز کاری بعد از انتقال سند و پرداخت وام خرید به حساب فرد خریدار واریز می گردد. بعضی از خریداران از این موضوع نیز اطلاع ندارند و در روز انتقال سند متوجه این موضوع شده و غافلگیر می شوند. به نظر می رسد در این زمینه اطلاع رسانی های کافی صورت نگرفته و منجر شده است بعضی از خریداران در روز انتقال سند با مشکل روبرو شوند.

قدرت خرید واقعی وام مسکن

محاسبات شان می دهد پس از کسر هزینه های مربوط به دریافت وام و بعلاوه هزینه انتقال مالکیت به صورت رسمی، مبلغی حول وحوش 338میلیون تومان از وام 480میلیون تومانی برای زوجین وام گیرنده باقی می ماند. این وام با محاسبه سطح میانه قیمت مسکن در شهر تهران تنها معادل حدود 8مترمربع از بهای خرید مسکن در مرکز را پوشش می دهد. این مقدار در شهرهای بزرگ به طور میانه معادل 19مترمربع است که اگرچه از شهر تهران قدرت پوشش بیشتری دارد، اما این رقم نیز مانند سطح پوشش دهی وام مسکن مرکز نسبت به هزینه خرید آپارتمان، ناکافی است.

این در حالی است که هزینه دریافت وام مسکن حول وحوش 5درصد از بهای خرید یک واحد مسکونی معمولی در شهر تهران را به خود اختصاص می دهد. با اضافه شدن هزینه های واسطه گری و... این مقدار به حدود 6 درصد افزایش می یابد.

این موضوع نوعی وارونگی در سیاستگذاری های مسکن را نشان می دهد. در شرایطی که خانه اولی ها به عنوان مصرفی ترین شکل تقاضای مسکن احتیاجمند به حمایت و کاهش هزینه ها برای دریافت وام برای خانه دار شدن هستند، اما عملا در فرایند خرید مسکن هزینه ای به مراتب بالاتر از سایر متقاضیان وسرمایه گذاران ملکی پرداخت می نمایند.

این در حالی است که در نبود اهرم های اقتصادیاتی موثر برای مقابله با سفته بازی و سوداگری ملکی، ملاکی و احتکار و معاملات مکرر برای خریداران غیرمصرفی که احتیاجی به دریافت وام برای خرید خانه ندارند، فاقد هزینه است. درحالی که در صورت دریافت اقتصادیات از این معامله گران ملکی که نقش مهمی در بروز و تشدید نوسانات و التهابات قیمت در بازار مسکن دارند، می توان هزینه های خرید مسکن از جمله هزینه دریافت وام به نفع خانه اولی ها را کاهش داد و از منابع اقتصادیاتی برای توسعه چتر حمایتی خانه اولی ها وتقاضای مصرفی دسته اول استفاده کرد.